Предновогодний бум на жилье: почему квартиры активно скупают накануне праздника

Posted On: 25.12.2024

В 2025 году недвижимость станет ещё менее доступной для тех, кто с трудом может её себе позволить.

В отделах продаж крупных строительных компаний с середины декабря стоит ажиотаж. Казахстанцы ринулись скупать квартиры. Это подтверждают не только сами сотрудники компаний, но и эксперты, наблюдавшие лично такую картину. Чем обусловлено активное движение на рынке недвижимости к концу года — акциями, ослаблением тенге или предстоящим повышением НДС, разбирался корреспондент inbusiness.kz.

В течение последних двух недель дозвониться до стройкомпаний было сложнее обычного. В отделах продаж работа в декабрьские дни видно что кипит. На наши вопросы сотрудники отвечали дежурно, что спрос у них активен и такой ажиотаж, мол, обычное явление. Особенно на старте продаж.

По мнению международного эксперта по недвижимости Льва Тетина, ажиотаж сейчас начинает потихоньку спадать и в конце этой недели он, скорее всего, уменьшится, так как все начнут готовиться к праздникам — делать оливье, селедку под шубой и так далее. Дальше на рынке недвижимости ожидается сезонный спад, штиль — в январе, феврале и марте.

Эксперт назвал несколько факторов, спровоцировавших активный спрос к концу года. Это скачок курса доллара и ослабление тенге. Вторым фактором является планируемое введение изменений в налоговое законодательство, одним из которых станет отмена льготы на НДС для застройщиков. Это 12%, которые будут переложены на плечи потребителей. Соответственно, эти два ключевых фактора подтолкнули людей к покупке недвижимости, как для собственного проживания, так и с целью инвестирования, чтобы затем перепродать по более высокой цене.

Третий фактор, который выделил эксперт, это то, что 2024 год был довольно спокойным. Рынок стагнировал, наблюдался рост цен и спроса, но он был планомерным. В результате мог формироваться отложенный спрос. Люди, у которых накопились определенные суммы, теперь могут позволить себе приобрести недвижимость или взять ипотеку на текущих условиях.

Четвертый фактор: если проанализировать динамику спроса, то ключевым годом стал 2021-й. Благодаря пенсионным средствам рынок был подогрет, и было совершено рекордное количество сделок — 606 тыс. за год. Для сравнения: в 2020 году было 350 тыс. сделок.

"Мы видим, что рынок вырос в два раза. В последующие два года он падал: в 2022 году мы закончили с показателем 472 тысяч сделок, а в 2023 — с 367 тысячами. Однако в этом году спрос начал восстанавливаться — падение прекратилось, и с января по ноябрь наблюдается рост на 15%. Прогнозируемо мы закончим этот год с показателем около 420 тысяч сделок, возможно, даже чуть больше. Это говорит о том, что потребительская активность восстанавливается и люди готовы покупать недвижимость на существующих условиях", — отметил Лев Тетин.

В настоящее время средняя стоимость квадратного метра в Алматы составляет 750 тыс. тенге, в Астане — 540-550 тыс. тенге, а в Шымкенте — 430 тыс. тенге. Существуют ипотечные программы "Отау" и "Наурыз", а также программы Отбасы банка — 50 на 50 и 30 на 70. Банки второго уровня предлагают ставки от 15 до 18% годовых. Таким образом, сформировался определенный портфель ипотечных продуктов, который потребители готовы использовать для приобретения жилья.

Касательно спроса на квартиры в текущий период эксперт ответил, что тренд остается постоянным из года в год: 63% покупаемых квартир - двухкомнатные. На втором месте — однокомнатные, далее идут трёх- и четырёхкомнатные квартиры. Приобретение двухкомнатных квартир связано со средним составом семьи в Казахстане: часто это многочленные семьи, и однокомнатная квартира не удовлетворяет потребность в жилплощади.

Если, условно, на руках имеется сумма в размере 25 млн тенге от проданной двушки в регионе, то как правильно распорядиться этими деньгами — сохранить или приумножить капитал, зависит от знаний и навыков обладателя этой суммы.

"На сегодняшний день существует множество инструментов для инвестирования, но эффективность этих инвестиций зависит только от компетентности. Время лёгких денег и простых инвестиций прошло несколько лет назад. Раньше можно было просто купить однокомнатную квартиру на этапе строительства и затем удачно её перепродать с прибылью. Инвестиции в недвижимость могут приносить доход в размере 20-30% за период полтора-два года. Однако на сегодняшний день покупка однокомнатной квартиры не гарантирует успешную перепродажу и получение прибыли", — подчеркнул Лев Тетин.

Эксперт рекомендует не спешить с инвестициями в различные продукты, так как нет универсального решения, которое быстро увеличит вложения. Вместо этого, на его взгляд, стоит инвестировать в собственное образование и развитие профессиональных компетенций.

Инвестирование — это не просто процесс, а целая профессия, требующая знаний в различных областях: юридической, экономической, маркетинговой и продаж. Поэтому сейчас единственное направление, куда порекомендовал инвестировать эксперт — это повышение своих профессиональных навыков. Это поможет не только увеличить доход, но и разобраться в вопросах, куда лучше вложить деньги, чтобы не потерять их.

Просто купить квадратный метр недвижимости и надеяться на его прирост не всегда оправданно. Хотя рынок недвижимости может демонстрировать рост, нет никаких гарантий, что вложения будут ликвидными.

Если все же решиться инвестировать в недвижимость, важно учитывать, какие жилые комплексы (ЖК) и строительные компании являются безопасными с точки зрения финансовых рисков. Казахстанцам следует обращать внимание на наличие лицензий и разрешений на привлечение средств. Простой индикатор надежности — форма договора: если вам предлагают заключить договор долевого участия (ДДУ), это "зеленый свет". Это значит, что у застройщика есть все необходимые документы.

Если же предлагают другие формы договоров, такие как предварительный договор купли-продажи или вступление в кооператив, это может быть сигналом о высоких рисках.

Как прогнозирует эксперт, цены на недвижимость продолжат расти. 2024 год завершится с показателем прироста 12-15%. И в 2025 году, если отменят льготу и введут НДС, то рост стоимости квадрата может составить 20-25%. Если не введут, то диапазон прироста стоимости будет от 10 до 15%. В любом случае недвижимость станет ещё менее доступной для тех, кто уже сейчас с трудом может себе её позволить.